如果你剛好有人生規劃因而要把親手經營的店面給頂讓出去
或是 真的也做不下去了 想要結束營業 但是約未到期又不想花錢回復原狀給房東
其實對業者來說"頂讓"就是最好的辦法了!!!
(其實我也沒想過我會寫這一篇XD 以為會一直做到老)
頂讓除了拿回在房東的兩個月押金
還可以拿回一些裝潢設備跟耗材的費用
不然 約還沒到期要賠給房東一個月押金 還要回復原狀
是賠了夫人又折兵!(不要跟錢過意不去^^)
其實一開始也碰到很多的難題(因為第一次難免很慌張好在有高人指點
)
也分享給大家 一點小經驗!
1. 先徵求房東的同意
因為房東最大 在頂讓的1-2個月前先跟房東商量
讓房東知道你有想要頂讓的意願
並且會幫他找好房客 先問過房東對下個房客有甚麼要求
比如: 餐飲業 或是 吵雜的行業 房東不願意承租
或是會增加房租 租期長短 水電費 等各種條件
了解以後 就準備要找優質的頂讓業主
2. 刊登頂讓廣告
蕎妞選擇是大眾款的591租屋網 因為用戶量大 比較有機會頂讓
頂讓刊登一則是1000元 時間為期90天 (好人性化啊!有三個月緩衝期)
如果下架 再重刊就要再收1000元 所以最後確定收到尾款頂讓成功
才最後下架比較保險喔!
頂讓金 就是自己衡量裝潢跟設備折舊後要頂讓的金額
當然這就像買賣 一定會有喊價的過程
自己要設定心理的底價 最低最低可以接受多低價格
也可以先搜尋附近同業的頂讓金做參考
頂讓金 不含押金兩個月的部分
含不含全部設備 或是 客戶轉移 或是 連貨一起都可以談
3.舉辦商品SALE 活動
打算結束店面 重要的工作就是清掉庫存
除了趕快把成本拿回來換現金
舉辦活動為了吸引客戶上門 讓頂讓業者看到生意很活絡
這樣來頂讓業者才會放心
4.帶看店面
時間盡量是不打擾做生意為主 因為客人聽到頂讓
就會很奇怪 消息傳出去就是會比較沒人上門消費
其實有好有壞 因為有客人在 就會顯得店面點很好有賺頭
但是就沒辦法 帶看整間店面的狀況跟講解
會有很多人 一劈頭 打來就問地址幾號
個人不是很喜歡這樣的方式 因為有人偷偷自己來看
就沒辦法說服他們 或是會搞不清楚客人或是頂讓業者
這樣會很困擾 所以有確定要約看店面 會先約附近明顯地標
確定到了 才會帶到店面看(跟外面租房子的房東偷學的XD)
先詢問看店者的行業跟需求 多強調周邊的店家或是交通便利
或是人潮聚集時間的優勢
大部分 看到喜歡的才會談到頂讓金的部分
通常 問題很多的 或是有來看過兩次的 就是有機會談了
(所謂嫌貨人才是買貨人 
)
當然記得要留電話或是LINE聯絡
5.協商價格
中間帶看幾次不一定會馬上頂讓出去 不要灰心
因為有喜歡的一定會比過幾家 再跟你聯絡
通常詢問設備細節 就是有頂讓的打算
若是出價的價格跟最低標很接近 就可以考慮了
或是價差很多 也可以收回部分設備 另外再賣
其實殺價很正常 因為人家頂讓完還要小小裝潢才會營業
而且 裝潢設備都會折舊 單賣都沒多少錢的
想想這樣一起可以拿回一筆錢跟押金 也是多得的 對吧!
6.簽約頂讓合約收訂金
簽約時間?
這個蕎是在房東與第三方見面前先簽的(但是不要讓房東知道)
因為保護你自己權益(房東如果不租給第三方要退還人家訂金喔 )
同時有帶一個第三人當證人
網路上有案例是有第三方私下與房東簽約
結果讓業者生意不好撐不下去 裝潢白白送給房東
然後第三方只要付租金跟押金給房東就好
訂金收多少?
訂金我收一半 網路爬文也有人收1/3 其實都可以
下次點收尾款 就是要付清所有款項包括兩個月給房東的押金
重點是 要註明 "如有一期尚未付清 合約就失效"
網路有案例是 後面頂讓者就沒錢付 卻因為收了幾千塊訂金就不能頂給別人
這樣對讓業者很吃虧 所以保障雙方 就要白紙黑字寫清楚
付款方式?
訂金付款方式 先講好要收現金還是 開即期票 匯款都可以
(因為第一次頂讓者甚麼都帶不走)
尾款付款方式 就一定要現金或是線上當日匯款
記得開一張有利的收據證明給頂讓業主 證明雙方有收受訂金
請對方將自己帳戶設定約定帳戶 才可以一次轉大筆金額
用手機下在銀行網路APP轉帳 隨轉隨收 很方便
簽約內容?
頂讓金額(訂金/尾款/押金)
頂讓交接時間(最好在簽約起一個月內)
頂讓點交設備項目(需要打一份點交清單給頂讓業主)
修繕的責任問題 (須附店面現況照片)
7.中間協調房東與第三方見面
這個是確保房東會出租給第三方 必須中間協調碰面
房東開的條件 第三方是否可以接受
或是房東是否 認同第三方房客的品行跟經營項目
這關過了 第三方才會安心繼續付尾款
第一 必須確定房東身分 (有的是二房東出來賺租金)
第二 確定房東願意承租給第三方
8.約定最後點交時間(同時第三方跟房東簽合約)
房東與第三方都確定可以出租後 就約定日期點交跟簽約
(我們房東比較急 他們就先簽約拿訂金了 應該是到手的鴿子別讓牠飛了XD)
但是房東必須要跟 讓業者簽停止合約(廢止合約也行)
才可以跟第三方簽約
否則房東在跟你有合約未到期就跟承租給他人算違約
聽前輩的建議 先跟第三方 點交完設備耗材 確認收取尾款後
跟兩個月押金後 再請房東來一同簽約
第一 點交設備時間會比較久
第二 收到尾款就是安全過關
押金該給誰?
其實網友有說給讓業者 因為當初已經付兩個月押金給房東
所以 頂讓者應該給讓業者
但是也有網友說 要給房東 房東在退回給讓業者
如果說跟房東沒有任何修繕問題
或是欠款或是租金有高低的出入
其實就是直接給讓業者 (這樣房東才不用拿頂讓者的押金又給讓業者)
9.處理修繕問題 /拆除不含頂讓之電器設備
如果有任何裝潢或是建築結構的問題 或是拆除設備
應該在頂讓者接手前 就把問題處理好
房東或是讓業者都是一樣
如果房東真的想拖延不修繕
那就可以將之情形 陳述給頂讓者 看他是否同意要繼續承租
並釐清責任歸屬關係
如果都沒有問題那很恭喜妳喔!
10.打包整理找搬家公司
如果有其他點要在創業 可以先把大型物件跟庫存分類
都先打包好
先請搬家公司 來估價 看搬運多少費用
約定在點交日的前一~兩日 留一天打掃善後處理垃圾
大型廢棄物要去里長那裏申請 約定時間
(請放心最難的不是庫存 是留下的垃圾跟小東西很煩人
但同時會挖到寶)
清空的過程同時會有桑悲跟不捨 跟要離開這裡了爽快輕鬆感 OH YA
11.點交當日(結算水電費)
結算電費?
將電表度數拍下 帶上個月的電費單去
找當地電力公司結算到點交日的該度數
電力公司會幫你算好金額 付清後
記得保留正本收據 複印一份給頂讓者 確認已付清電費
水費?
因為我是服飾店很少用水 房東沒有算
所以就沒有得分享
(如果有分表應該也是可以算度數)
至於 營登跟網路都是之前就已經去辦停用
(當天才辦會太多事來不及
屁股火在燒 )
營業登記註銷?
帶負責人身分證/印章/
營登要去該區經發局申請註銷(永久刪除商號)或是停用(可保留一年)
如果只是移到別的區域營業 好像就去國稅局申請變更遷址
中華電信市話/網路?
帶身分證
這個很快 只要拆機後帶著變壓器跟中華的數據機
抽個號碼牌 說你要停用 就可以馬上停用
帳單下個月才會收到 但結帳到申請停用當日
移機市話含網路的話 好像是500元
但是市話綁兩年 好像就不會收(太多方案我記不住呀!)
協助頂讓主跟房東簽約
收人家頂讓金應該要好好做中間媒人的工作
點交當日請房東跟頂讓者大家三方一起確認房屋的現況
最好是有照片的書面合約
確認使用的廁所馬桶/牆壁/建築結構本身/鐵門/洗手台通水孔
是否都正常使用無損壞 甲乙丙三方都有簽屬合約
才不會日後有修繕的問題
最重要的當然是收到頂讓金尾款啦!!
收到款項再將鑰匙交給頂讓者喔!!
祝 大家頂讓成功
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